Все о переуступке недвижимости в новостройке

В нашем городе есть несколько способов приобретения жилой недвижимости. Способом, все больше набирающим популярность, считается переуступка.

Переуступка — один из выгоднейших вариантов приобретения жилья в новом доме. Cмысл переуступки заключается в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках договора долевого участия.

С юридической точки зрения переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

Покупая квартиру на условиях цессии, составляется договор, участвуют в котором две стороны:

• Первый - дольщик. Эта сторона выступает в роли продавца. Продавцом может быть физическое или юридическое лицо.
• Второй участник - непосредственно покупатель.

После подписания и государственного оформления договора компания-застройщик несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке потребуется, если,, полностью не выполнены финансовые договоренности (продавец приобретал квартиру в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по уступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Право требовать незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал договора долевого участия. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-девелопера, а также отметка о регистрации в Росреестре. В случае если была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит обратить внимание на проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ всегда выкладывается для публичного ознакомления на официальном сайте девелопера.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности оформления переуступки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ есть стороны, которые не достигли совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, необходимо в первую очередь убедиться, что продавец недвижимости действительно является ее правообладателем.

Квартиры в новостройках, продающиеся в рамках ДДУ, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Еще один момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Бывают случаи, когда компания-застройщик требует своего подтверждения в процедуре переуступки. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в ДДУ.

Кто может продать переуступку?

Приобрести квартиру в новостройке по переуступке можно у следующих лиц:

• У инвестора - ими являются либо люди, так и юридические лица или закрытые ПИФ. Инвесторы владеют до нескольких квартир и хотят их продать, так как приобретали квартиру с целью продажи.
• Подрядные организации - Зачастую в этой роли выступают организации работающие с девелопером на проекте. При строительстве новостройки подрядчик мог быть привлечён для выполнения части работ: отделочные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материалов и другое. Распространена практика, когда девелопер расплачивается за услуги выполненные подрядчиком с помощью готового жилья.
• Частные лица, купившие квартиру для своих нужд, но решившие продать имущество.

Что требуется от покупателя квартиры по переуступке?

Покупка квартир по переуступке доступна практически желающим. Но наиболее рационален такой подход в следующих случаях:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к к окончанию строитльства квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, но большая часть интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Главные плюсы квартир по переуступке

Как и любая сделка, купля-продажа по договору ДДУ связана с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка дает возможность потенциальным покупателям купить эксклюзивную недвижимость, когда продажи на объекте уже завершены. Такой возможностью часто пользуются люди, которые имеют какие-либо предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а ценовая политика выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки квартирынедвижимости на начальном этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Возможность получить доход на разнице в цене после введения готового объекта в эксплуатацию.

Будьте острожны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите перечень документов для оформления сделки.

Документы для оформления переуступки

Чтобы зарегистрировать договор переуступки по всем правилам, стороны договора должны собрать определённый пакет документов:

• В случае если продавец состоит в браке, необходимо оформить согласие на продажу недвижимости в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК UP! Квартал Пушкинский в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки